30.05.2014 11:04

El entorno y características de la propiedad son algunos de los factores que influyen en el valor.

Si vas a vender tu propiedad pero no sabes a qué precio, a continuación te contamos cuáles son los factores más comunes que inciden en la tasación. En palabras simple, este proceso consiste en determinar el valor comercial de un inmueble.

Para establecer dicho cálculo, un tasador elabora un informe completo de la propiedad, basándose en el tipo de construcción, estado de la vivienda, ubicación y su competencia, entre otros elementos.

Ahora bien, si no se cuenta con los servicios de un tasador ni se tiene el conocimiento sobre este tema, el propietario puede establecer el precio fijándose en los parámetros que más influyen en el aumento o disminución del valor. Para esta última opción, tomaremos la opinión de dos expertos. Toma nota:

Ubicación:

Para el consultor inmobiliario, Hernán Marchant, la ubicación es el factor principal en una tasación. Para que incida positivamente, depende de la conectividad vial y del equipamiento comunal, como por ejemplo:

• Avenidas y calles con fácil acceso.

• Locales comerciales.

• Establecimientos educacionales.

• Supermercados.

• Farmacias.

• Centros de salud.

• Locomoción.

En tanto, Cecilia Gallardo, Directora de Negocios en SyGa Gestion, agrega otros factores como la seguridad en la zona y la demanda en el sector.

El Metro también influye, aunque dependerá de la cercanía con el inmueble. “Una vivienda pegada a la estación de Metro adquiere factores negativos como el ruido, la delincuencia y atochamientos para el acceso vehicular, entre otros. En cambio, una vivienda con el Metro a pocas cuadras, recibe el factor conectividad sin las externalidades negativas asociadas a esto”, comenta Marchant.

 

En contraparte, el precio de venta se ve afectado con la presencia de:

•          Cárceles

•          Locales comerciales, industrias o establecimientos ruidosos o con malos olores

•          Estadios

•          Problemas de movilización e iluminación

“También afecta el no tener colegios, supermercados o áreas verdes cerca”, señala Cecilia Gallardo.

Factores propios de la vivienda:

Las características de la propiedad tienen un rol central en el cálculo del precio. Por ejemplo, terminaciones y equipamiento de mayor calidad y en buen estado favorecen la tasación. También aportan a una casa o departamento los espacios amplios, bien distribuidos y que no requieran una inversión adicional por remodelación.

Por otro lado, juegan en contra los materiales de construcción inflamables, ampliaciones mal construidas, los espacios reducidos y una aislación de mala calidad.

Además del estado de la vivienda y del entorno, hay que tener en cuenta el público al cual se orienta el inmueble, ya que una propiedad de un dormitorio emplazada en un sector bohemio, por ejemplo, será más atractivo para un joven soltero o pareja sin hijos.

“Un departamento de un dormitorio ubicado en zona con restaurantes, pubs, Metro, cines y comercio es acorde a su ocupante objetivo: una persona sola con esquemas de vida distintos a una familia con hijos o matrimonios de tercera edad, por ejemplo. En cambio, un departamento de mayor superficie en este mismo sector no tendrá el mejor aprovechamiento de todos sus ocupantes al tener asociados externalidades negativas como el ruido”, explica Hernán Marchant.

Problemas legales

Aunque la propiedad se encuentre en perfectas condiciones y en un sector demandado, el valor comercial se verá perjudicado si cuenta con problemas legales, ya que no permitirá realizar una correcta transferencia al comprador. Si la situación se mantiene en el tiempo, la operación sería inviable.

Los asuntos legales más usuales son:

•          Ampliaciones no regularizadas

•          Embargo

•          Disputas de herencia

•          Problemas en el título de dominio

Finalmente, evaluado estos factores se determina el valor comercial. En este proceso, además, se recomienda considerar la actualidad económica y financiera del país.

Asimismo, en algunos casos, si se contrató los servicios de un tasador, el dueño puede no estar de acuerdo con el precio. En esta situación, los expertos aconsejan guiarse por el mercado. “Cuando el precio de venta publicado es mayor porque el propietario considera factores sentimentales y/o técnicos, que no son necesariamente apreciados por el comprador, se evalúa la respuesta de la publicación y de no haber interesados ni consultas, se informa al dueño que reconsidere el precio de venta”, cuenta Cecilia Gallardo, Directora de Negocios en SyGa Gestion.

Fuente: Portal Inmobiliario.